证大戴志康南非“造城”：画饼者还是梦想家？

        [ 并不是每个人都像戴志康一样对项目表现出深信不疑的乐观。南非财经网站biznewz创始人Alec Hogg形容项目“像是天上掉下来的馅饼”。Alec Hogg对《第一财经（微博)日报》记者表示，考虑到上海证大只是一家市值23亿港元的房地产企业，其是否有能力兑现800亿兰特投资令人生疑 ]

11月5日，在南非最大城市约翰内斯堡举行的一场新闻发布会上，不懂中文的当地记者，用困惑的眼神看着台上正在发言的上海证大（00755.HK）主席戴志康，起初，人们并不清楚这名中国商人在讲什么，直到现场翻译接过话筒用英语宣布：上海证大将从南非公司AECI手中买下1600公顷土地，在场的记者们才恍然大悟，然后，迫不及待地窃窃私语起来。

这将是南非历史上最大规模的城市土地交易之一，现场演示文稿提醒台下该交易所具有的里程碑意义。1600公顷土地位于约翰内斯堡Modderfontein地区，距离约翰内斯堡目前的金融中心区Sandton 7公里，离OR Tambo国际机场则有8公里，土地原本属于炸药及化学用品公司AECI，出于“将剩余土地套现”的目的，AECI决定将其卖给上海证大。

为了获得这1600公顷永久产权的土地，上海证大需向AECI支付10.6亿兰特（约8.38亿港元）现金，但与项目总投资相比，10.6亿兰特还只是一个零头。发布会上，戴志康宣布，未来15年将向项目投入总计800亿兰特（约630亿港元），打造一个“非洲的纽约”。

尽管听上去不可思议——中国发展商要在非洲打造另一个纽约，但戴志康透过其私人微博，还是认真地向外界勾勒出项目的蓝图：“我们规划了1200万平方米，其中500万平方米住宅，500万平方米写字楼和商业，100万平方米工业和物流园区，100万平方米文化体育配套设施。”

毫无疑问，这些数字统统指向一个事实——这将是一个空前的“造城”项目。戴志康在微博上表现出的踌躇满志令外界印象深刻：“走向世界，最有实力的李嘉诚可去英国和欧洲，实力其次的王健林去加州和美国。我们最好去非洲！”

在这条微博发出去几分钟后，意犹未尽的戴志康又写道：“对个人来讲，有钱有权人去美加澳英。没钱没势的人，应该去非洲，只有去非洲才能追上前面这批人！”

然而，并不是每个人都像戴志康一样对项目表现出深信不疑的乐观。南非财经网站biznewz创始人Alec Hogg形容项目“像是天上掉下来的馅饼”。Alec Hogg对《第一财经日报》记者表示，考虑到上海证大只是一家市值23亿港元的房地产企业，其是否有能力兑现800亿兰特投资令人生疑。

“该项目属于战略性中长期投资，集团会用10~15年分期开发，而南非的土地又是永久产权，没有开发时间限制、闲置土地收回等问题，所以集团开发并不存在资金支出的压力。”上海证大在给记者的书面回复中表示。

“令人感到恐怖”的项目

在一份新闻稿中，戴志康这样解释投资南非的经过：“管理层早在两年前已对该南非约翰内斯堡物业项目作市场研究及估价，经十八个月时间与卖方谈判及六个月的尽职审查，最终达成协议，并双方一致同意，保留原管理团队进行项目开发管理，有效降低经营管理及市场风险。”

这段话无非希望传达给投资者这样的讯息：收购1600公顷约翰内斯堡土地，是一个严谨而慎重的决定。

“我们认为该南非约翰内斯堡地产开发项目能进一步令本集团的土地储备大幅提升，并进一步扩展至南非地区，从而有助于实现投资组合多元化、国际化，为上海证大带来更稳定之收入来源。”戴志康称。

对于该项目，约翰内斯堡当地也不乏期待。根据南非媒体报道，占地1600公顷的项目建成后，足以向3.3万个家庭、大约10万人提供住房，同时约10万人将在此区域工作。

不过，更加具体的开发方案，上海证大尚未公布——这一点情有可原，上海证大获得全部1600公顷土地需要经过一个漫长的过程，现在谈论开发细节为时尚早。

根据上海证大与AECI签订的协议，2014年7月31日（某些情况下，可推迟到9月30日）将是交易第一阶段的截止日。在此之前，在满足诸多先决条件的情况下，包括南非竞争委员会（Competition Commission in South Africa）书面批准、收购获得双方股东同意，并且AECI将价值5.13亿兰特的部分土地转让给上海证大后，上海证大才需向AECI支付全额土地款10.6亿兰特，而剩下的土地AECI则将在最多42个月内完成转让。

“这意味着，在明年9月30日以前，上海证大不必向AECI支付一分钱，而这期间，任何交易先决条件未能达到，整个交易都将告吹。”Alec Hogg表示。

对项目感到困惑的并不只是Alec Hogg一人。南非BUSINESS DAY TV主持人在采访为上海证大担任此次收购顾问的Ernie时，形容项目“令人感到恐怖”。的确，这个占地1600公顷、总投资600亿兰特的“造城”项目，从任何角度看，都像是一个神话。

“城市是一个有机的整体，不可能一夜之间建成。你能谈一谈这个充满野心的项目的情况吗？”BUSINESS DAY TV主持人问Ernie。

“当然，项目不会一夜之间建成，我们谈的是一个10至15年的开发计划。”Ernie回答，然后，他话锋一转，“上海证大主席戴志康是一位梦想家（visionary），每个人看到他在上海开发的项目后都说他疯了，但他取得了极大的成功（extremely successful）。”

画饼者还是梦想家？

对于成功，每个人都有不同的定义，在Ernie看来，戴志康是一位成功的梦想家。但就上海证大的业绩而言，这家香港上市企业在过去一段时间里的表现并不算佳。Alec Hogg有理由对上海证大是否有实力开发这样一个野心勃勃的项目感到困惑，“这个项目像是天上掉下来的馅饼”。

就在去年上半年，上海证大还是一家被穆迪评为Caa1的企业，这是一段尴尬的往事：当时的上海证大正为如何偿还一笔9.5亿元信托贷款和另一笔1.39亿美元票据而发愁，后来，通过卖出著名的上海外滩地王项目权益，上海证大才得以募集到约人民币29亿元的现金，渡过难关，而出售外滩地王项目的权益也令上海证大至今官司缠身。

今年上半年，上海证大的营业额较去年同期大幅上涨133%，达到10.8亿港元，但现金流以及负债情况依然严峻。截至今年6月底，上海证大的银行贷款及应付信托贷款达到56.6亿港元，其中15.9亿港元须于一年内偿还，而上海证大的银行结余及现金（包括已抵押银行存款）只有20.6亿港元，上海证大的资产负债比率也由去年底的89%攀升至96%。

但这些都不妨碍上海证大投资海外的决心。在去年一个演讲场合，“梦想家”戴志康表示，希望能在亚洲、非洲、南美做2~3个“微型城市”，“每个项目都够我们做上二十年，我们希望不仅做房地产，还能为国家的海外发展战略建立根据地”。

事实上，在南非以外，上海证大持有45%权益的新西兰注册公司Top Harbour Limited已经在2012年11月购入了一幅位于新西兰奥克兰的土地，面积约32万平方米。地块距离奥克兰市中心25公里，按照计划，未来将建成1000套独立屋，200间酒店客房，以及2000平方米商业楼和1000平方米办公楼，总建筑面积17万平方米。

“（新西兰）项目已逐步开发，并预计将在今年12月加速发展。第一期推出的37块地块中，17块已售出，买家主要是奥克兰本地的建筑商。”公司方面称。而此次收购的南非项目，也将一定程度参考新西兰的开发模式。

上海证大方面表示，南非项目收购完成后，将会采取三种模式进行开发：部分项目会由证大独资开发，部分项目会与其他企业合资，同时也会出售土地给轻工业企业、开发商等第三方。

“该项目属于战略性中长期投资，集团会用10~15年分期开发，而南非的土地又是永久产权，没有开发时间限制、闲置土地收回等问题，所以集团开发并不存在资金支出的压力。”上海证大认为。

但在Alec Hogg看来，这个项目对上海证大而言，还是太大了，“在一个和你说不同语言，按不同规矩行事的地方开发，将是巨大的挑战。”