20平方公里，不大不小。这样一个项目，从造城角度上来说没有到位；从投入的角度来说，又显巨大
来源：《投资时报》
文｜《投资时报》记者 付珊珊
拿过“外滩8-1”地王地块，最后落入他人之手；开发了上海最大城市级文化商业综合体—证大喜玛拉雅中心，但叫好胜过叫座；是第一批开发上海浦东的企业，却又错过2007年—2012年最好的发展机会。
昔日海派房企创新思维引领者—证大集团董事长戴志康[微博]，似乎总有些不得志。然而，这一切都不能阻止他转战南非，再度勾画一张大大的“蓝图”。
戴志康曾说自己是一个不喜欢平庸的人，创新带给他生命的激情。这种创新意识也让证大在投资者纷纷赶往美英澳等发达地区进行海外投资的同时，却将投资眼光放在了另一片新天地—南非。
公开信息显示，证大将斥资10.61亿南非兰特（约合6.61亿元人民币）收购南非约翰内斯堡Modderfontein地区若干物业资产，其中包括面积约为1600公顷的若干地块及楼宇，400公顷的湿地，旨在打造南非未来的生态之城、活力之城、智能之城。
戴志康的目标是将这块位于南非面积高达20平方公里、预计投资80亿～100亿美元的土地打造成“南非的陆家嘴(21.28, -0.17, -0.79%)”，或是外媒理解的“南非的曼哈顿”。
然而，蓝图易画，步履难行。相比美、英、澳等传统投资移民国家，选择南非有些风险显而易见。对于中国投资者来说，投资标的、开发模式等亦需进一步摸索。
南非其实很诱人
据证大集团介绍，此次投资的南非项目位于约翰内斯堡Modderfontein（沐德坊）地区，距非洲最大的国际机场坦博国际机场仅15分钟车程，距离约堡闹市区SANTON亦不远。
按照戴志康的解释，此次要建设的沐德坊新城的定位是在现有中心城Santon City以东，建立一个与之遥相呼应、功能互补的新城。项目将转移部分产业，补充Santon City所不具备的城市功能，如商贸物流、综合学区等等，使新城与原有城市合力承担起南非未来发展的强大引擎的作用。为此，戴志康邀请了清华、同济以及国外设计所全方位参与。
那么，南非的投资潜力是否真如此诱人？
戴志康认为，相比于欧洲、北美等成熟市场，中国资本很难进入核心产业，而非洲现阶段的发展和中国早期的发展有相似之处，国内的很多经验可以借鉴，这也是证大集团投资非洲的重要原因。从规划理念上来说，证大不是要去做一个中国城，而是要做一个国际化大都会，根植于当地的文化。
除此以外，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：要扩大企业及个人对外投资，确立企业及个人对外投资主体地位，允许发挥自身优势到境外开展投资合作，允许自担风险到各国各地区自由承揽工程和劳务合作项目。显然，证大集团此举也在响应国家号召，开展对外投资。
商务部国际贸易经济合作研究院国际市场研究部副主任白明也曾表示，南非有着诱人的机遇。其正处在经济快速发展阶段，急需建设相关基础设施。同时，证大投资的该项目既有学校、住宅，又有工业园区等，做到生产生活一体化，是将生产与生活“捆绑”在一起的套餐式投资，并非一锤子买卖，如果能做好，对当前及未来南非的基建市场均有较强的带动作用。
公开资料显示，非洲如今已吸收了中国对外投资的15%。中国对非投资增长迅速，4年内流入量增加了一倍，存量增加了三倍。南非加入“金砖”国家进一步加速了这一趋势的形成。
从微观上看，南非近3万元/亩的净地价格适宜。此外，其法律体系完善且具有延续性，这对企业来讲非常重要。
南非对中国投资者也非常支持。为了落实戴志康的项目，南非政府愿意把此项目中的工业规划区纳入经济特区范围内，给予特别优惠。
首吃螃蟹总有风险
然而，与机会对等的是同样分量的风险。毕竟，南非对于中国投资者来说是一块陌生的投资区域，投资标的、开发模式等都需要摸索。
对于证大集团来讲，其在南非的项目规模如此之大，资金来源便成问题。
对此，戴志康解释道，通过转让上海外滩8-1地块，证大房产获得30亿元的资金，用于投资南非。此外，证大已经取得了中国进出口银行10亿美元额度的授信允诺，在具体的项目融资方面，南非第一兰特银行以及NEDBANK和中国银行(2.80, 0.09, 3.32%)约堡分行都将为证大南非项目的融资提供便利。这样一来，资金方面的忧虑相对较小。
此外，一提到非洲，投资者总是对人身安全方面有所顾虑，加之目前非洲埃博拉病毒肆虐，投资者会不会因此有所忌惮而不敢前往南非投资？
证大集团相关负责人对《投资时报》记者表示，诸如埃博拉这样的事件并不会对公司的项目有任何影响，就像当年非典时期一样，中国当时是非典重灾区，但依然有投资者来到中国投资，所以公司的决策不会因为这样的事件而改变，作为一个时间跨度达10至15年的长期项目，公司做的是长期的考量。
然而，对于在南非投资，业内人士依然抱有顾虑。
易居中国执行总裁丁祖昱就直言，“该项目占地20平方公里，不大不小。说它不小，因为投入肯定不小；说它不大，放在如此广袤的非洲，20平方公里马上就被淹没掉。这样一个不大不小的项目，从造城角度上来说没有到位；从投入的角度来说，又显巨大。”
此外，他还表示，“该项目既要做一级土地整理，又要做二级房产开发，最终是要建一个理想新城。不过土地一级开发后谁会来买地呢？卖给当地开发商是不可能的，当地人拿地的渠道多得多；卖给中国的开发企业也很难。那么盖房后有受众吗？安全问题和项目定位会在吸引受众上造成麻烦。终其结果，就是搞个‘国中之国’、‘理想之城’，这个还比较符合戴总气质。”
面对此“空城”疑虑，证大方面似乎不愿意做太多说明。
为降低这种风险，有专家建议，企业可以考虑在经营方式上灵活多变，整体出租出售、委托经营管理，也可以与当地有实力的企业联合经营。如此大规模的投资项目，一定要循序渐进的进行，慎重投资，预留未来的发展空间。
（完）
