新冠肺炎全国封禁令对房屋租赁及其他合约的整体影响

 

很多企业在经营中最大的支出是房租和工资，而很多经营者作为公司董事还会作为租约的个人担保人。标准租约中往往包含“租客不得因任何理由延期缴纳租金”的条款，同时规定房东可以计算滞纳金，并可从押金中扣去应该缴纳的租金。行事更为激进的房东在租客持续无法缴纳租金的情况下可能会终止租约，扣留租客的资产，申请租客企业破产，要求租客支付由此产生的费用，并可向担保人要求赔偿。个人住宅租赁也会面临类似的条款。在新冠肺炎的全国封禁令下，房东和租客之间的合同关系会发生改变吗？

 

全国封禁能否成为不履约或终止合约的理由？根据南非合同法，“失去履约的可能性”构成不履约的合法理由，法庭对此的解读是如果合约方因为不可抗力而无法履约，则无需承担不履约的责任。不可抗力通常指不受合约双方控制的异常事件或情况，包括所谓的“上帝之作”，法律认定的属于不可抗力范畴的事件包括自然灾害、政府行为、罢工、暴乱等，合约签订之后出台的新的法规或者法庭令若造成双方或一方不再可能履约，也构成不可抗力。很多商业合同中都包含不可抗力的条款，并列明哪些事件属于不可抗力事件，发生过非典和中东肺炎疫情之后，很多商业合同中也已经将重大疫情列为不可抗力事件之一，而新冠肺炎已经由世界卫生组织宣布为全球流行病，显然属于重大疫情，这种情况下合同双方可以直接合同中的不可抗力条款来处理双方的权利义务。然而，对于不包含不可抗力条款，或未对不可抗力做出具体规定的合同，某一事件是否构成不可抗力需个案对待，不可抗力对于整个合同的影响也要根据合同的具体内容和不可抗力条款的具体规定来决定。

 

因此，是否能以不可抗力为由不履行某个合同或终止合同，必须基于事实和具体情况来分析。这一点对于长期合同尤为重要，例如租赁合同，如果租约中没有不可抗力条款，没有规定在不可抗力的影响下可以终止租约，那么租客很难以新冠肺炎造成全国封禁为由来逃避支付租金的义务。如果租客担心在未来的几个月难以支付租金，更妥善的做法是和房东谈判，达成缓交或分期缴纳租金之类的协议。即便租约中有不可抗力条款，但其中不包括全球疫情，也很难套用自然灾害或国家内乱等条款来处理新冠疫情造成的损失和影响。当然，南非的案例法中曾判定政府行为属于不可抗力，而全国封禁是政府行为，但落实到具体的合约执行上还需考虑不可抗力的直接影响和间接影响，例如全国封禁对某公司的整体经营造成影响，导致公司亏损，无力支付房租，但全国封禁令并不是直接影响房屋租赁双方的合同关系，因此公司很难以此为由来规避缴纳房租的责任。

 

贸工部已经出台了一些政策，鼓励商场及零售企业就房租支付达成协议，共克时艰。仍在执行的住宅租赁合同不受影响，即租客仍需支付房租。原定于2020年3月27日至4月16日期间终止的租约暂缓终止，也就是说原计划3月底搬家的租客要到4月16日之后才能搬家，这期间要留在原住址，并仍需支付房租，而新的租约4月16日之后才开始执行，租客不需要承担新租约的房租。对于原本已经欠租的租客，房东要暂缓申请驱逐令，其间产生的租金累加在原先的欠费上。