证大掌门人戴志康宣告退出房地产市场

 清空上海证大股权 戴志康挥别房地产 “沐德坊”变成“莫得玩”?

    据上海证券报报导, 数月前还在雄心勃勃勾画南非造城梦，如今随着一纸公告，老牌地产玩家、港股上市公司上海证大掌门人戴志康宣告退出房地产市场，回归金融业务。

    这是2015年上市房企中第一家彻底告别房地产行业的公司，但绝不会是最后一家。业内人士预计，随着房地产行业的持续调整，将大大推动行业并购重组进程，而那些经营状况不甚良好的中小型房企会成为此轮并购的标的。

    据停牌多日的港股上市公司上海证大最新公告，证大集团董事长、上海证大房地产有限公司主席戴志康已将其本人及其女儿手中持有的上海证大股权（约占已发行股本的42.03%），以总代价12.51亿港元悉数出售。“上海证大”是戴志康旗下地产业务的旗舰平台，此举意味着这个浸淫地产十余年的商人挥手作别房地产开发行业。戴志康表示，证大将全力回归金融业务。

       清空所持全部股权

     上海证大公告显示，接获公司控股股东、主席兼执行董事戴志康知会，控股股东戴志康、Giant Glory Assets Limited、Jointex Investment Holdings Limited、Shanghai Zendai Investment Development（Hong Kong）Company Limited、Zendai Kai Investment Limited以及戴志康女儿戴陌草，与一名买方在1月26日订立有条件购股协议。

    据此，卖方有条件同意出售及控股股东同意促致买方有条件购买合共6253635000股股份，相当于上海证大购股协议日期全部已发行股本约42.03%，总代价为12.51亿港元。

    值得注意的是，复星集团董事长郭广昌通过旗下公司持有上海证大16.34%股权，而一旦买方提出全面收购要约，郭广昌将如何处置手上股份，尚不得而知。

    从证大集团官网可以看到，集团旗下地产业务大部分集中在上市公司平台。上海证大2014年中报显示，上市公司旗下项目以商业地产居多，包括上海大拇指广场、喜马拉雅中心、青岛大拇指广场、南京大拇指广场、扬州商业项目等12个商业地产项目；住宅方面则有上海九间堂、南京九间堂以及河北、内蒙古等为数不多的几个项目；几个月前戴志康还野心勃勃要造一个南非金融城的“南非沐德坊”项目也赫然在列。另外，海外业务还包括一个新西兰住宅项目。

    记者查得，截至2014年中报，戴志康共持有上海证大5753635000股，占已发行股本的38.67%；戴陌草则持有上市公司股份4.02%。此次售股几乎悉数出售了所持的全部上市公司股权，可见戴志康去意已决。

　　行业并购大潮来临

    “我本人是做金融出身，干房地产就是玩玩。在地产行业的下半场，证大还有得玩。”几个月前在接受记者采访时，戴志康谈起房地产时还表示“要玩一把大的”。其甚至在1月20日接受媒体采访时还声称，退出房地产是事实，但并不会卖资产。

    如今看来，戴志康心生去意恐怕并非朝夕，彼时的南非“造梦”，倒不如说是为如今卖股权谈个好价钱而“造势”。

    不过，即便是勾勒了一个南非金融城，戴志康此番卖股的价格仍低得让人心酸，折合每股0.2港元，而目前证大股价也只有0.183港元，市值仅为27.23亿港元。而与之对应的是，上海证大2014年中报显示，上市公司旗下资产总值则为199亿港元，现金流13.5亿港元。

    事实上，自2003年证大集团旗下地产平台在香港市场借壳上市至今，上海证大的股价最高仅触及了0.99港元，年度销售业绩也始终未能突破100亿元。

    戴志康的退出只是一个开始，2015年房地产行业并购潮或将由此开启。

 
链接: 证大公司冒险开发“南泥湾”，谁才是真正的受益者？
——Modderfontein项目的台前幕后

    目前，上海证大正计划在约堡开发一座“新城”，随之而来的，是人们对这一项目如影随形的猜疑与争议。

    香港上市的证大公司表示，他们将在约堡莫德方坦（Modderfontein）地区投资840亿兰特展开大规模的商业开发项目。这一项目计划持续15年，将建成一个可以媲美于约堡杉腾和罗斯班克的商业区。从2013年这一项目开始在南非引起轰动，到不久前正式发布，以及2015年即将的破土动工，伴随着这一项目的，是涌动的希望，但同时也有刺耳的杂音。在这次的开发项目中，谁才是最终的受益者？

    “不识庐山真面目，只缘身在此山中”，或许走出来，反而能看得更清楚。
 
    豪登省长莫蔻雅尼，是这一项目的坚定支持者。

       豪登省长为证大辩护：我们应该善待曾经的朋友，而不是殖民者

    豪登省长莫蔻雅尼女士出席了证大集团的项目宣传活动，在讲话的时候，她似乎在千方百计为中国公司辩护：“我希望南非人不要对中国抱有成见。有的人，和我们一起经历了抗争；有的人，是之前的殖民者。我们没有偏袒，但是我们不应当为了保护后者，去伤害前者的利益。我希望诸位对中国能够多一份信任。”

    之前，很多人质疑中国在非洲的“坏名声”。在非洲做项目的时候，中国人不是在本地招募，而是将自己的工人带过来；虐待工人的现象时有发生，非洲人和中国人都不能幸免。莫蔻雅尼表示，这一次，约堡亚历山大和坦比萨黑人区的居民都将从这个项目中获得就业机会。

    这个项目所在的1600公顷土地，是2013年11月上海证大从约堡证券交易所上市公司AECI手中购得的。南非政府再三澄清：这个项目的用地，和政府规划没有任何关系。换言之，购地过程中，他们一毛不拔。

       南非各界的反对与非议之声

    但是，2014年1月份这一项目在竞争委员会审核的时候，马勒马领导的经济自由斗士党就率先提出反对意见。他们质疑这个项目所能创造就业的质量。

    目前，在证大的计划中，这个新城将包含一个主城区、九个功能区和一个国际会展中心。

    证大公司将在未来三年内拿出30亿兰特进行基础设施的开发，包括一个现代化艺术馆，一所大学，一所职业培训学校，双语的小学和中学。此外，还有面向黑人中产阶级的居住群以及老人公寓。他们的建筑计划从2015年开始。

    他们希望南非政府宣布这一带为经济特区。

    但是，FNB银行住房贷款部门的策略师鲁斯却暗示，真正良性的商业开发模式，不该是“到处撒网、星罗棋布”的方式，而是应该沿着主要交通干线的节点式分布，这样会更有利于发展。

证大公司冒险开发“南泥湾”，一场前途叵测的豪赌？

    另外，这座之前的“黑人城镇”，能否真正被唤醒也存在着问题。位于约堡东部的Modderfontein，100多年前是个矿业小镇，紧邻着摩德河（Modder River）。它的名字来自阿非利康语的“muddy fountain”，简直就是南非版的“南泥湾”。

    证大集团创始人戴志康表示，他的开发资金主要来自集团和中国政府名下的几大银行。他说，这里建成后，将创造50000就业岗位，会有10万人生活在这里，1000家公司在这里租赁写字楼，并未来自中国和世界其他地方的制造商提供场地。而且，他们承诺将尽可能多的创造本地就业。

    但是毫无疑问，证大的这次开发带有明显“蛇吞象”的特点。无论是启动项目的杠杆资金模式，还是持续15年的漫长建筑期，都意味着极大的风险。考虑到目前南非经济社会本身就处在躁动不安的转型期，再加上15年间，南非将进行三次总统大选和地方选举，证大公司的这一项目除了需要坚韧不拔的毅力和精准的判断之外，同样需要幸运之神的眷顾。

开发商令人担忧的经营状况和非洲记录

    证大在香港股市的市值仅有26亿兰特左右；其次，他们的公司评级仅为B3，也让人觉得状态不佳。2013年，公司财务表现乏善可陈，2014年初又忙于进行大块土地交易。用国际著名评级公司方面的说法就是，目前证大的建成项目销售缓慢、负债水平较高，这些都令该公司的财务紧张。由此导致的恶果是他们已经建成的项目在一些中型城市销售非常缓慢。证大公司2013财政年度收入上升98%，为30亿兰特左右，这一数字比2010和2011年要低，其毛利润也从39.2%下降到28.8%。这些都反映了他们低端项目不被人们看好的事实。

    之前，创建于1992年的证大公司，也曾经在安哥拉首都罗安达开发了奢华公寓，但是由于价格太高，本地人租不起，因此一直处在闲置状态。

谁才是真正的受益者？

    那么，在这次“证大公司冒险开发南泥湾”的过程中，究竟谁才是真正的受益者？

    让我们看看斯泰伦博斯大学经济研究所的分析结果：

    *Modderfontein项目的空间框架完全执行，需要770亿兰特；当然这些钱，完全是由证大公司筹集，正常情况下南非政府只是袖手旁观。

    *在南非政府袖手旁观的15年中，如果一切按计划进行，会盖出33000间房子，创造22000就业岗位，这些岗位中的65%是生手和半技术工。约堡亚历山大和坦比萨地区的黑人兄弟们，你们有福了。

    *南非政府至少会从中获得10亿兰特的税务收入，直接间接的收益则可能高达140亿兰特。与此同时，开发项目将为南非被的建筑业和企业家提供绝佳的发展机会。

    从这样的分析结果，在这次“证大公司冒险开发南泥湾”的过程中，真正的受益者毫无疑问是南非政府。

   上海证大的开发如果最终开花结果，南非政府自然坐享其成；万一上海证大的开发最终不能如愿，他们仍然可以“搭顺风车”创造大量的就业，并培训一批技术工人，更何况还有大量的税收和对本地企业成长的良性刺激。这就难怪豪登省长会对“中国朋友”赞不绝口——事实上，我们的黑人兄弟姐妹，他们一点也不傻！